Le dossier de diagnostic technique : un document obligatoire lors de la vente et la location d'un logement

Afin de renforcer l'information de l'acheteur et la sécurité du particulier, une ordonnance du 8 juin 2005 (n°2005-655), a regroupé en un seul dossier - appelé "dossier de diagnostic technique" - l'ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers. Ce diagnostic permet à l'acheteur ou au locataire de connaître les performances énergétiques du logement, mais aussi ses lacunes (ex : confort d'été en fonction de l'exposition, le coût du chauffage, la qualité de la ventilation du logement, l'absence de climatisation).

Le "diagnostic technique unique" est institué dans le but de prendre en compte les préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants, mais aussi le diagnostic énergétique des logements dans une optique d'incitation à l'éco-énergie (isolation des logements, ventilation, récupération des eaux de pluie pour alimenter les wc, etc.).
Les mesures relatives au diagnostic de performance énergétique sont pour certaines entrées en vigueur le 1er novembre 2006, dans le cas des ventes immobilières.

Depuis le 1er juillet 2007, un dossier de diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être joint à la conclusion de tout bail conclu en métropole. Cette obligation vise aussi les baux renouvelés à compter de cette date. En outre, le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente à compter du 1er novembre 2007.
Depuis le 12 août 2008, le dossier de performance énergétique que tout bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, compte également le constat de risque d'exposition au plomb.
A compter du 1er janvier 2009, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation aura été réalisée depuis plus de 15 ans, devra être produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
En contre partie, les frais de certifications et diagnostics rendus obligatoires lors de la cession d'un bien immobilier sont admis en diminution du prix de cession dans le cadre de la détermination des plus-values immobilières des particuliers, dès lors qu'ils sont supportés par le vendeur à l'occasion de la cession, que leur montant est justifié et qu'ils n'ont pas été pris en considération pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse, ces frais viennent diminuer la plus-value immobilière imposable.

La nouvelle obligation :
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges (article L271-4 du code de la construction).
Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
- le constat de risque d'exposition au plomb
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (sans limitation de durée)
- l'état relatif à la présence de termites
- l'état de l'installation intérieure de gaz
- dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques (sans limitation de durée ou jusqu'à actualisation de la liste)
- le diagnostic de performance énergétique
- l'état de l'installation intérieure d'électricité pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans (à compter du 1er janvier 2009).

La durée de validité des documents :
Elle est de :
- moins d'1 an pour le constat de risque d'exposition au plomb. Toutefois, si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils fixés par les textes, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
- moins de 6 mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites (état dans lequel sont indiquées les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas).
- moins de 3 ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz
- moins de 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique, en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment. Ce document est annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente.
- moins de 3 ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité. Rappelons que cet état est obligatoire à compter du 1er janvier 2009 en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il doit être produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.